Lors de la vente d’un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé lors de l’acquisition la différence s’appelle plus-value. Ce gain est taxable au titre de l’impôt sur le revenu. Il existe cependant des cas d’exonération.

La plus-value immobilière est considérée dans les cas suivants :

Vente de droits attachés à un bien immobilier (servitude)
Vente d’un bien immobilier propriété d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés IS) ou d’un FPI (Fond de Placement dans l’Immobilier)
Vente d’un bien immobilier bâti ou non (maison, appartement, terrain)

Comment calculer la plus-value ?

Tous simplement par la formule suivante : Prix de vente – Prix d’acquisition – Abattements.

1/ Prix de vente

Il est spécifié dans l’acte notarial. Il peut être majoré de certaines charges transférées à l’acquéreur. Il est minoré des frais de vente (diagnostic, frais d’agence à charge du vendeur par exemple).

2/Prix d’acquisition

Dans le cadre d’une acquisition à titre onéreux, le prix est celui payé par l’acquéreur au vendeur.
Dans le cadre d’une succession ou donation, il correspond à la valeur retenue dans l’acte de succession ou de donation.
Le prix d’acquisition peut être majoré

• Des frais d’acquisition type frais de notaire (2,5% pour le neuf, 7,5% pour l’ancien)
• Des dépenses de travaux (uniquement pour des travaux «importants» type extension, amélioration… Dans le cadre d’une vente après 5 années de possession, l’administration fiscale tolère une majoration de 15% sans justificatif.
• Des dépenses de VRD (Voirie, réseaux, distribution), dans le cas d’un terrain nu.

3/Abattements

L’administration fiscale offre

• Un abattement de 10% par année de détention au delà de la 5ème année. Ainsi au bout de 15 ans, il n’y plus aucun impôt sur les plus-value.
• Un abattement forfaitaire fixe de 1000€.

Quelles sont les exonérations possibles?

A/En cas de moins-value

Si une perte est réalisée au moment de la vente, il n’y a pas de fiscalité, néanmoins il n’est pas possible de déduire cette perte du revenu global, ni d’une plus-value future.

B/La résidence principale

Peut être plus pour très longtemps, mais la vente de la résidence principale est exonérée. Il faut avoir habité au moins 8 mois dans l’année pour considéré un bien comme résidence principale.

C/Vente à faible prix

Une vente dont le montant ne dépasse pas 15000€ n’est pas soumis à la fiscalité sur les plus-value.

D/Conditions de vie «modestes»

A la triple condition suivante :

• Être titulaire d’une pension de vieillesse ou de réversion, d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie
• Ne pas être assujettit à l’ISF (impôt de Solidarité sur la Fortune)
• Avoir une revenus fiscal de référence pour l’année 2009 inférieur à 9876€ pour une vente en 2011, majoré de 2637€ pour chaque 1/2 part.

E/revente d’un bien immobilier sinistré

L’indemnisation de l’assurance n’est pas considérée dans le calcul de la plus-value.

F/pour les non résidents et sous certaines conditions

G/si l’acquéreur est un organisme gérant des logements sociaux.

H/En cas d’expropriation au motif d’utilité publique

sous réserve que l’indemnité soit réutilisée dans l’année suivante à hauteur de 90%

Quelle fiscalité s’applique?

19% au titre de l’impôt sur le revenu, majoré de
12,3% au titre des prélèvements et cotisations sociales

Généralement la fiscalité est payé au notaire pour l’état.

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