Avec des taux toujours plus bas de prêts immobiliers, la dynamique du marché immobilier ne s’affaiblit pas. Stone reste l’un des investissements acclamés par les Français, surtout ceux qui le considèrent comme un moyen de créer des revenus supplémentaires. Si vous voulez aussi acheter à la location, voici notre classement des villes à investir en 2020.
1. Toulouse : 3 100 €/m² pour un appartement, 6,7% de hausse annuelle
En tête du classement des meilleures villes à investir en 2020, Toulouse cumule les atouts. Dynamisme économique, présence de grands groupes, vitalité estudiantine, plus de 100 000 étudiants chaque année,, la ville séduit autant les jeunes actifs que les familles. Son cadre de vie attire près de 6 000 nouveaux habitants par an, et elle figure juste derrière Bordeaux parmi les localités plébiscitées par les salariés (source : Great Place to Work 2018).
Le réseau de transport s’améliore sans cesse, notamment avec deux lignes de métro et une troisième en chantier prévue pour 2025, qui promet de redessiner certains quartiers. Côté prix, acheter un appartement à Toulouse coûte en moyenne 3 100 €/m², une hausse notable de 6,7% sur un an, mais qui reste contenu par rapport à la flambée de certaines métropoles. La future LGV placera la ville à un peu plus de 3h de Paris, mais la spéculation reste modérée, loin du scénario bordelais (+60% en 10 ans).
Pour investir, privilégiez les biens situés à proximité des transports, des commerces et des pôles d’activité (universités, écoles, zones commerciales). Cette vigilance reste votre meilleure alliée pour sécuriser le rendement locatif.
2. Nantes : 3 231 €/m², 8,6% en un an
À deux heures de Paris en TGV, Nantes poursuit son irrésistible ascension. Les prix de l’immobilier y progressent rapidement (+8,6% l’an passé), surtout dans l’hypercentre, où la rentabilité locative commence à s’éroder. Pourtant, la ville conserve de sérieux arguments : bassin économique vivant, réseau de transports de qualité, dynamisme culturel et proximité de l’Atlantique.
La demande locative reste forte et, avec un loyer moyen de 11,4 €/m² par mois, l’investissement locatif continue d’offrir un rendement brut intéressant autour de 4,2%. Malgré la hausse, le ticket d’entrée reste accessible à 3 231 €/m² en moyenne pour un appartement. Nantes reste une valeur sûre pour ceux qui cherchent un placement immobilier solide.
3. Lille : 2 836 €/m², +3,5% sur un an
Impossible de passer à côté de Lille quand on parle d’investissement locatif. La métropole, forte d’un million d’habitants, occupe une place stratégique au cœur de l’Europe et attire chaque année des étudiants venus de tout le pays. À 1h30 de Paris en TGV, la ville offre des prix encore contenus (2 836 €/m² pour un appartement) et un loyer moyen de 13,2 €/m². Le rendement brut théorique dépasse les 5%. En 12 mois, les prix ont progressé de 3,5%, confirmant l’attractivité de la métropole nordiste.
4. Rennes : 3 012 €/m², 6,5% sur un an
À l’ouest, Rennes tire son épingle du jeu. Le marché immobilier y est dynamique, avec une hausse annuelle de 6,5%. Pour un appartement, comptez 3 000 €/m² en moyenne. Les loyers moyens tournent autour de 11,3 €/m² par mois, ce qui permet encore d’espérer un rendement brut de 4,2%. Ville universitaire par excellence, Rennes attire investisseurs et étudiants, qui y trouvent une offre de logements meublés en forte progression.
Après une période de forte croissance, le marché pourrait se stabiliser, mais la demande locative reste soutenue. Miser sur Rennes, c’est parier sur une ville qui continue d’attirer et de se renouveler.
5. Angers : 2 034 €/m², +5,8% en un an
Angers s’impose comme la surprise de 2020 pour l’investissement locatif. Les prix immobiliers y restent abordables (2 034 €/m² pour un appartement), le marché locatif est vif et la vacance faible. Reliée à Paris en 1h40 grâce à la LGV, Angers séduit étudiants et familles, notamment grâce à sa qualité de vie.
Si le centre-ville attire naturellement, certains quartiers en périphérie gagnent en attractivité, portés par la future ligne de tramway B attendue en 2022. Sur place, les biens se louent rapidement. Pour investir, gardez un œil sur ces quartiers d’avenir.
6. Montpellier : 2 895 €/m², +1,4% en un an
Montpellier figure également dans notre classement des meilleures villes pour un investissement locatif en 2020. Les prix se stabilisent (+1,4% en un an), autour de 2 900 €/m² pour un appartement, ce qui les rend encore compétitifs. Ville universitaire et cosmopolite, Montpellier attire 60 000 étudiants chaque année, un vivier de locataires difficile à négliger. Son dynamisme économique s’ancre dans les nouvelles technologies et les startups, et de nombreux projets d’aménagement continuent de renforcer son attractivité.
Le loyer moyen de 12,60 €/m² permet d’espérer un rendement brut proche de 5% par an. Autant d’arguments qui séduisent les investisseurs en quête de rentabilité raisonnable et de potentiel de valorisation.
7. Strasbourg : 2 913 €/m², +4,9% sur un an
Avec des prix restant sous la barre des 3 000 €/m², Strasbourg attire familles, jeunes actifs et étudiants, séduits par la présence d’écoles et d’universités de renom. Capitale de l’Alsace et siège d’institutions européennes, la ville bénéficie d’un patrimoine historique inscrit à l’UNESCO et d’un excellent réseau de transports.
La demande locative se concentre sur les logements de deux ou trois pièces, qui s’avèrent plus recherchés que les studios. Pour un loyer moyen de 11,7 €/m², le rendement brut potentiel atteint 4,8%. Un choix judicieux pour qui souhaite investir dans une métropole à la fois stable et accessible.
8. Nanterre : 5 026 €/m² pour un appartement, +5,1% en un an
Seule représentante d’Île-de-France dans ce classement, Nanterre gagne à être connue. Proche de La Défense, la ville se transforme grâce à de nombreux projets urbains, la future ligne 15 du métro et l’extension du RER E. Certains quartiers (La Folie, Les Groues) offrent dès maintenant une marge de progression intéressante.
Avec un prix moyen de 5 026 €/m² pour un appartement (+5,1% en un an), Nanterre reste relativement abordable pour l’ouest francilien. Son loyer moyen de 18,5 €/m² permet d’espérer un rendement brut annuel de 4,4%. Plusieurs dispositifs fiscaux s’appliquent ici : Pinel, Denormandy, déficit foncier.
9. Lyon : 4 500 €/m², +11% sur un an
Lyon occupe une place stratégique entre Paris, la Suisse et l’Italie. Son attractivité économique n’est plus à démontrer, avec de nombreuses entreprises et plus de 150 000 étudiants chaque année. Forte hausse ces dernières années : +11% sur un an, +64% en dix ans. Résultat : les rendements locatifs s’érodent, avec un taux brut moyen de 3,3% pour un prix d’achat de 4 500 €/m².
Lyon reste une valeur sûre, mais la vigilance s’impose. Les meilleures opportunités existent encore, à condition de sélectionner avec soin l’emplacement du bien.
Où le potentiel d’investissement locatif recule-t-il en 2020 ?
Pour réussir un investissement immobilier réfléchi, le choix de la ville reste déterminant. Certaines grandes métropoles ont vu leur rentabilité locative fondre, notamment à Paris et Bordeaux, où la hausse des prix a largement grignoté les marges. Les prix pourraient atteindre un plafond, ce qui invite à la prudence, surtout si les taux d’intérêt remontent un jour.
À Marseille, la situation est hétérogène et le marché demande une connaissance fine des quartiers. Nice, de son côté, a vu les prix grimper sur la dernière décennie et semble désormais en haut de cycle : les prix ont même reculé de 1,2% sur un an, malgré des taux de crédit toujours bas.
Les réflexes à adopter avant d’investir dans un bien immobilier
Quel que soit l’attrait global d’une ville, il ne s’agit jamais de foncer tête baissée dans l’investissement immobilier. D’un quartier à l’autre, d’une rue à la suivante, le potentiel de rentabilité peut varier du simple au triple. Les biens les mieux placés se situent généralement à proximité des transports et des commerces. Le centre-ville, certes plus coûteux, reste une valeur refuge.
Prenez toujours le temps de visiter pour apprécier par vous-même l’attractivité d’un secteur et le potentiel d’un bien. Étudiez le marché pour vérifier que le loyer escompté est cohérent avec la réalité du secteur. L’investissement le plus rentable reste celui qui trouve aisément preneur et correspond à vos objectifs patrimoniaux.
À propos de B&Y Finance
B&Y Finance, courtier indépendant implanté à Lille et dans les Hauts-de-France, accompagne ses clients dans leur projet immobilier, qu’il s’agisse d’achat ou de rachat de crédits. L’objectif : obtenir pour vous les meilleures conditions, grâce à des accords négociés auprès de partenaires bancaires.
Un projet immobilier marque souvent une étape majeure de la vie et mérite des conditions avantageuses : les courtiers accèdent à des grilles tarifaires réservées, inaccessibles aux clients en direct. En faisant appel à B&Y Finance, vous gagnez en temps et en économies, sans engagement préalable. Selon la réglementation ORIAS, aucun versement ne peut être demandé à un particulier pour l’obtention d’un prêt.
Chaque dossier est traité sans oublier que derrière les chiffres, il y a un projet de vie. L’approche humaine et la compétence technique guident le traitement de votre demande, qui sera étudiée par un gestionnaire expérimenté avant toute recherche de financement.
Se faire accompagner par un expert en investissement locatif clé en main
L’engouement pour l’investissement locatif clé en main ne se dément pas. Pourtant, s’y lancer sans soutien expose à de nombreux écueils. Un accompagnement professionnel fait la différence, transformant une opération complexe en une source de revenus pérenne. Pour bien choisir votre partenaire, voici les services incontournables qu’une société spécialisée doit proposer :
- recherche ciblée d’appartements ou de maisons selon vos critères (localisation, budget, niveau de rentabilité…)
- prise en charge de la signature chez le notaire par procuration, pratique si vous êtes à distance ou manquez de temps
- élaboration de plans par un architecte pour optimiser l’espace et la rentabilité du logement
- gestion des travaux nécessaires afin que votre bien soit prêt à louer sans effort de votre part
- préparation complète du logement pour faciliter l’installation des futurs locataires
- sélection de locataires sérieux, pour éviter la gestion fastidieuse des annonces et des visites
- mise en place d’un contrat de gestion locative, pour déléguer l’administratif et gagner du temps
Optimiser son rendement locatif
Investir dans la pierre reste le premier choix des Français pour diversifier leur patrimoine et préparer leur avenir. Les loyers mensuels apportent une sécurité supplémentaire, à condition de choisir la bonne ville et le bon bien. Plusieurs agglomérations françaises, comme celles évoquées plus haut, offrent de belles opportunités.
Pour améliorer votre rendement locatif, de nombreuses ressources détaillent les stratégies à connaître. C’est particulièrement utile pour les primo-investisseurs, souvent déboussolés par la complexité du secteur. La posture du propriétaire n’est pas celle du locataire, et anticiper ces différences vous évite bien des déconvenues.
Il faut aussi comprendre la notion de risque associé au rendement, variable selon la ville, avec des marchés parfois plus volatils, et distinguer rendement brut et rendement net après fiscalité. Ces subtilités, entre autres, s’apprennent vite en s’informant en ligne.
En somme, investir dans l’immobilier locatif, c’est accepter de naviguer entre croissance des prix, exigences de rentabilité et ajustements du marché. À chacun de trouver la ville qui résonne avec ses projets, avant que le train des meilleures opportunités ne file sans retour.
