Pourquoi acheter un appartement en SCI ?

Les achats immobiliers, et en particulier les placements en crédit-bail, peuvent être achetés dans la SCI ou en propre nom. Investir en votre propre nom signifie conserver l’investissement locatif à titre personnel, en tant que personne physique. La création d’une SCI pour un investissement de crédit-bail interagit entre une entreprise immobilière et des personnes physiques. Les Les personnes physiques deviennent associées à la société civile immobilière qui détient l’investissement en location.

Pour tous vos investissements immobiliers, vous devez vous poser la question de l’achat en SCI ou non. Investir dans une SCI ou une indivision permet d’acheter des investissements locatifs de plusieurs. Les règles de propriété sont différentes et, en résumé, on peut dire que SCI offre plus d’options et de stabilité au détriment des contraintes de gestion que je vais détailler ci-dessous.

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Si vous voulez faire un investissement locatif, alors il est possible que vous voulez réduire les risques pour votre famille. La SCI fournit une solution dans certains cas, bien que parfois l’investissement locatif en propre nom soit la meilleure option.

Devriez-vous créer une SCI pour votre investissement locatif ? Les banques et les notaires peuvent être intéressés à vous encourager à investir dans une SCI plutôt que pour votre propre compte. Vous aurez donc l’obligation d’ouvrir un compte pour sci

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Selon son interlocuteur, il est possible qu’il ne voit que votre intérêt personnel dans la création de la société. Un notaire ou un avocat facturera des honoraires pour la création d’une SCI. Avez-vous vraiment besoin ? Ce que nous allons voir dans cet article.

Si vous envisagez de transférer vos placements locatifs à vos enfants, si vous achetez en tant que famille, alors la SCI pourrait être avantageuse.

Les avantages d’un SCI pour un investissement locatif

Pour rappel, une société immobilière civile est une société dont l’objectif est de posséder et de gérer la gestion immobilière. Il peut gérer des investissements locatifs ou non. Dans tous les cas, il faut au moins deux personnes pour créer une SCI. En fait, qui dit société, dit (souvent) à un groupe de personnes (appelés associés) d’atteindre un objectif commun : ici, acheter et gérer l’immobilier.

La SCI est le plus souvent formée avec les membres de la même famille. Elle peut également être créée par des amis ou des investisseurs. La création d’une société civile dans l’immobilier à investir permet d’acheter de nombreux et de regrouper les ressources financières de chacun des partenaires.

Un associé est une personne qui détient des actions de la SCI . Plus il investit d’argent, plus il a d’actions et de pouvoirs à l’intérieur du SCI. Le gestionnaire est (souvent, mais pas toujours) la personne forte de la SCI. Il peut choisir des locataires, travailler ou même emprunter pour acheter ou vendre la propriété sans consulter d’autres partenaires.

Préfère SCI plus individué pour les investissements locatifs

Il s’agit d’une situation juridique où au moins deux personnes possèdent la même propriété ensemble. Il est possible d’acquérir un bien immobilier, directement, de manière indivise. Les acheteurs sont alors propriétaires selon leur quote-part.

Investir dans la location immobilière en nom propre et indivision présente des inconvénients :

  • Le statut de la division n’est pas une situation durable. Pour les investissements locatifs, nous avons besoin de stabilité pendant de nombreuses années. La loi stipule que « nul ne peut être forcé de rester indivis ». À tout moment, une personne partagée peut réclamer le recouvrement de sa part, même si cela peut entraîner la vente du bien. Par conséquent, la situation dans la division est instable et ne favorise pas les investissements en location.
  • La gestion est codifiée par la loi. Plus les décisions sont cohérentes, plus il y a de votes. Un gestionnaire peut être nommé au moyen d’une entente d’une durée maximale de 5 ans.

La création d’une SCI pour un investissement locatif permet d’apporter beaucoup de stabilité parmi les investisseurs par rapport à un investissement indivis. Créer une SCI pour investir vous permet de rassembler plusieurs personnes autour d’un projet commun (achat d’appartements, investissement locatif dans un bâtiment industriel, un bâtiment d’investissement…). Une SCI peut accueillir à la fois un projet professionnel et un bien familial destiné à être préservé.

Optimiser la transmission des investissements immobiliers

Investir dans une SCI vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en termes de transfert d’actifs.

La SCI peut être créé avant ou après l’investissement locatif.. Au fil du temps, les parents peuvent transmettre des actions à leurs enfants.

Il est possible de donner un parti minoritaire et équitable. Les enfants sont alors associés à la SCI. Ils ont une part du revenu de la SCI. Ils auront déclaré ce revenu sur leur base imposable. La limite de cette méthode est le paiement des droits de don en plus de 100 000€ de don.

Tirer parti des subventions fiscales

Pour un transfert entre parents et enfants, un investissement locatif peut être exonéré d’impôt jusqu’à une valeur de 100 000€. L’ opération peut être renouvelée tous les 15 ans. La SCI vous permet de transmettre exactement 100.000€ car elle est divisée en actions. Par conséquent, les parents peuvent choisir de transmettre un montant égal ou inférieur au montant de l’exemption.

Donner un investissement locatif d’une valeur supérieure à 100 000€ génère automatiquement des impôts ce que la création d’une SCI évite.

Transmettre un investissement de crédit-bail financé par prêt

Si vous soumettez un investissement immobilier en votre nom propre à partir de 200 000€, alors la base imposable pour le calcul de la taxe est de 200.000€. Si vous avez prêté 150 000€ pour financer votre investissement locatif, alors il est préférable de créer une SCI pour la transmission.

La création d’une SCI pour un investissement locataire financé par un prêt réduit la base imposable sur le montant du prêt. Dans notre exemple, l’assiette fiscale n’est que de 50 000€, puisque le capital restant dû diminue la valeur de l’investissement locatif.

.Dans la SIC, le montant net du prêt sert de base au calcul des droits de transfert.

Comme les investisseurs immobiliers utilisent tous (ou presque) l’effet de levier, créer une SCI pour investir est une idée de réduire les impôts lors du transfert de placements locatifs ou de dettes subsistent.

L’ arbitrage de la propriété et des relations est plus facile dans SCI

Il est assez courant de voir des conjoints ou des cohabités créer une SCI pour faire un investissement locatif. La création d’une SCI permet d’organiser la succession du couple ou non.

Dans le mariage, il y a beaucoup les possibilités de contrat. La séparation de la propriété a son nom. Chacun des conjoints a sa propre succession. En théorie, il n’y a pas de propriété entretenue par les deux conjoints en même temps.

La SCI vous permet de créer une île communautaire. L’investissement immobilier est la propriété de la société dont les actions sont réparties entre les conjoints. Les règles de gestion, de revente et d’organisation sont soumises aux lois de la SCI et non à celles du mariage.

Certains conjoints ont un patrimoine commun. Nous parlons de régimes communautaires universels ou de collectivités réduites à gagner. Ici encore, la création d’une SCI pour un investissement locatif peut permettre à l’un des conjoints d’investir sans l’autre.

Investir dans l’immobilier est risqué. Un conjoint peut alors s’associer avec une personne à l’extérieur de la famille pour réduire le risque. Le SIC et les placements de crédit-bail qu’il détient sont alors la propriété exclusive du conjoint investisseur.

Créer une SCI pour un investissement immobilier est intéressant pour les partenaires ou partenaires PACS. Là encore, la SCI permet d’investir avec ou sans votre partenaire ou partenaire.

En termes de protection, la SCI offre une solution supplémentaire, car on peut s’attendre à ce que le survivant bénéficie de l’utilisation du bien. Souvent, le survivant peut entrer en conflit avec ses enfants ou le père survivant d’un enfant issu d’une union antérieure. Selon le cas, le survivant pourrait être retiré du logement.

Fiscalité : Est-il nécessaire de créer une SCI pour investir ?

Pendant la durée de vie de la SCI, la société ou ses associés devront payer des impôts : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Ce choix est déterminé dès le début de l’entreprise. Les investisseurs immobiliers sont donc intéressés à comprendre les implications de chaque plan avant de créer des SCI pour les placements de crédit-bail.

Investir dans une SCI en fiscalité

Lorsque la SCI est transparente, le revenu de la SCI fait partie de l’assiette fiscale des associés. Chaque année, ils devront payer des impôts en fonction de leur fourchette d’imposition. Pour les grands investisseurs immobiliers ou les personnes qui gagnent déjà une bonne vie, le revenu immobilier sera lourdement imposé. La création d’une SCI  pour un investissement locatif vous permet de créer de la richesse sans augmenter votre imposition. 

Toutefois, en cas de transfert de biens immobiliers, les partenaires immobiliers bénéficieront d’importantes déductions sur la valeur ajoutée réalisée.

Investir dans la SCI dans l’impôt des sociétés

Lorsque la SCI aura opté pour l’impôt sur les sociétés, il paiera lui-même l’impôt chaque année. Les partenaires n’auront rien à payer. En revanche, lors de la vente de la propriété, la SCI sera imposé sur les gains réalisés. Ce régime peut présenter un intérêt pour la conservation à long terme des actifs.

Lorsque vous créez une société civile immobilière pour un investissement immobilier, vous pouvez faire deux choix fiscaux : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Au fil du temps, ils sont à peu près équivalents : nous paierons approximativement le même montant d’impôt.

La principale différence est que l’impôt sur le revenu sera payé chaque année, y compris lorsque vous remboursez un prêt. C’est là que c’est plus difficile, parce que nous devons retirer de l’argent de nos poches en général. Lorsque vous vendez le bien dans le cadre de l’impôt sur le revenu de la SCI, vous n’aurez pas à payer de valeur ajoutée. La création d’une SCI peut donc être intéressant pour les investissements de crédit-bail où il existe un fort potentiel de gains substantiels.

En matière d’impôt sur les sociétés, c’est le contraire. Lorsque vous payez le prêt et lorsque vous possédez la propriété, vous paierez très peu d’impôt sur la SCI  à l’IS.

Pour moi, le régime fiscal sera plus ou moins adapté au type de propriété. Si la propriété achetée nécessite beaucoup de travail, est délabrée et il y a des parenthèses marginales d’impôt sur le revenu de 30% ou plus, créer un CTI en IS pour cet investissement immobilier est stupide. Parce que les œuvres, qui sont considérables en l’espèce, sont en fait déductibles en vertu de la spécial.

Dans mon cas, je prends un puits qui n’est pas en ruines et sans beaucoup de travail, parce que je ne veux pas avoir d’entretien à faire, mais surtout je suis dans l’EI, donc à 15%. Cela veut dire que si un artisan me facture 1 000$ de travail, cela me coûte 850, parce que j’ai une économie d’impôt de 150. Ce qui n’est pas très intéressant pour moi.

Mais c’est en partie pour cette raison que j’ai opté pour ce bâtiment qui a été rénové. Si le travail était plus substantiel, je ne le ferais certainement pas dans ma SCIsur IS, mais je créerai un seconde SCI que je mettrai à IR, pour profiter de la déduction des œuvres de mon patrimoine. Mais aujourd’hui n’est pas ma logique.

Étant donné que la SCI est vraiment une société distincte, avec son propre régime fiscal, elle paie son impôt. Et moi, si je ne reçois pas d’argent de la SCI je ne paie pas d’impôt personnel, en tant qu’actionnaire et associé.

Ce qui m’intéresse, c’est cette coquille sur qui capitaliser. C’est comme un l’assurance vie. Vous y mettez de l’argent, puis vous le retirez quand vous voulez, quand vous prenez votre retraite, vendez la propriété ou tirez des loyers.

Mon calcul est d’en faire un gros. Jackpot, avec de l’immobilier dedans. Je ne joue pas tout de suite, et dans les années où je gagnerai moins ou quand je prendrai ma retraite, j’en profite. Je lui retire tout l’argent, qui aura augmenté avec l’effet de levier du crédit. C’est pourquoi j’ai créé une société d’impôt sur les sociétés pour investir.

Pour investir plus fortement dans ma SCI IS, je l’ai connectée à mon SAS par une société holding. Ainsi, les bénéfices de ma société commerciale peuvent être transférés sans frais (ou presque) à ma SCI. Cela ne serait pas possible sans ce système d’exploitation. Plus de schémas et d’exemples de SCI liés par des participations ici.

La SCI en IS correspond vraiment à la marchandise que j’achète, avec peu de travail, pas de rénovation. Surtout depuis que je ne veux pas faire Ça aussi. Par conséquent, je n’ai pas besoin d’un déficit foncier. La coquille SCI pour l’IS, en fin de compte, est cette capacité de payer très peu d’impôts pendant que vous possédez la propriété, et de pouvoir le retirer un peu plus tard, après avoir capitalisé.

Si vous voulez en savoir plus sur le pouvoir de SCI pour acheter plus de biens immobiliers, cliquez ici pour une formation gratuite.

Lorsque vous ne créez pas une SCI pour un investissement locatif

La création d’une SCI pour investir n’est pas systématique. La création d’un SII pour un investissement en location nécessite des efforts et des coûts qui peuvent dépasser les avantages offerts par la SCI . L’investisseur immobilier doit alors peser les avantages et les inconvénients avant de créer une société civile immobilière ou non.

Plus de paperasse

Si vous êtes allergique aux papiers, alors méfiez-vous de la SCI.

Un investissement dans SCI nécessite tout d’abord la création de la SCI. Les statuts sont établis.

Compte tenu de la taille des montants en cause, il est utile de faire appel à un professionnel du droit. À concurrence de 1 000€ à 2 000€, un notaire ou un avocat pourra personnaliser les statuts de votre SCI pour l’investissement en crédit-bail. Je vous conseille de choisir votre conseiller parce que certains prendront un cadre prêt à l’emploi qui vous sera facturé au prix de l’or.

Pour informer les banques, les autorités publiques et toute autre personne intéressée, une publicité doit être publiée dans un journal légal. Le coût est de 200 à 400€. Les statuts sont également déposés au greffe du tribunal de commerce. Le coût de l’inscription est généralement inclus dans les frais de création facturés par le professionnel.

Au cours de la vie de la SCI, tous les changements devront être officialisés, ce qui génère un coût. De même, les décisions prises par les partenaires sont mises aux voix et recueillies dans un classeur officiel. Les décisions font l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. Il est nécessaire d’inviter des partenaires et d’écrire un rapport. D’autres travaux s’ajoutent au fait que la SCI doit également tenir une comptabilité.

Créer un SCI pour un investissement immobilier dans un ou deux parkings n’est pas utile. Il faut étudier l’investissement dans un ensemble de rapports de l’ICS.

Créer une SCI pour investir ne protège pas les partenaires de la dette

Vous ne devriez pas créer de SCI pour un investissement locatif si vous envisagez de ne pas payer vos dettes. La banque et les autres débiteurs poursuivront d’abord la SCI, puis récupère les partenaires SCI. Les associés sont responsable des dettes dans le montant de leurs actions. Si vous avez investi dans 10% d’un SCI, alors vous devrez payer 10% des dettes en cas de faillite de SCI.

Ne créez pas de SCI pour investir dans le commerçant meublé ou immobilier

Qui dit que la société civile immobilière dit activité civile. La location nue est une activité civile par nature, tandis que la location meublée ou l’achat de revente sont des activités commerciales. Ils sont imposés dans la catégorie du BIC : bénéfices industriels et commerciaux.

De par sa nature, la SCI  exclut toute activité commerciale par sa nature civile. Certaines exceptions peuvent exister et je vous engage à les mettre en œuvre avec un professionnel pour éviter des problèmes d’administration.

Investissement en location : SCI ?

En conclusion, la création d’une SCI pour un investissement locatif est intéressant d’en acheter plusieurs. Si votre revenu et votre capacité de prêt ne vous permettent d’investir dans un grand projet, de sorte que l’utilisation de partenaires est une solution pour réaliser votre investissement dans la location. Une SCI est beaucoup plus stable et flexible qu’un SCI indivis.

Veillez à ne pas créer une machine à gaz SCI pour un petit investissement immobilier. La paperasserie et le formalisme sont plus importants que pour un investissement immobilier en propre nom. Nous éviterons d’acheter un ou deux parkings dans SCI au début.

D’ autre part, une fois que le projet d’investissement immobilier locatif est bien défini, on peut créer un SCI et y ajouter des investissements successifs pour regrouper le coût et le temps de gestion.

Le principal avantage de créer une SCI est d’investir en famille. Le transfert de richesse en présence de plusieurs enfants sera facilité par la SCI. Le coût fiscal sera également réduit en tirant le meilleur parti des remboursements.

Vous pouvez également éviter les conflits entre héritiers, officialisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Je conseille vivement la SCI dans le contexte des familles reconstituées.

Une famille avec un enfant célibataire aura probablement moins d’intérêt à créer une SCI. La nécessité d’un partage équitable des biens immobiliers n’existe plus.

En résumé

    • faire un investissement locatif pour plusieurs, regroupant les capacités financières de tous les partenaires
    • éviter l’indivision
    • réduire le coût fiscal de transfert d’investissements
    • transmettre comment et quand vos actifs immobiliers
    • inclure ou exclure votre conjoint, partenaire  pour la protection
    • opter pour le régime fiscal des sociétés
    • le coût de la création
    • les restrictions administratives SCI tout au long de la durée de l’engagement de la société  envers les biens personnels des associés ; dans la limite de leur participation à l’impossibilité de capital à louer en meublé

En bref, acheter dans SCI n’est pas pour tout le monde.

Avons-nous besoin de créer un SCI pour investir ?

Pourquoi investir dans ce bâtiment dans la société civile immobilière ? J’ai créé ma SCI pour cet investissement locatif dans une perspective à long terme. Pour le moment, je suis un couple, je n’ai pas d’enfant (note 2018 : Je suis père), mais il y a un moment où je devrai transmettre mes investissements immobiliers, que ce soit à mes futurs enfants, à ma petite amie ou éventuellement à d’autres personnes.

Investissement locatif dans Sci ou pas ?

Je pense que la SCI offre une flexibilité extraordinaire par rapport à l’achat en propre nom. Au lieu de nous séparer de l’immobilier, nous partageons des parts de l’entreprise. C’est beaucoup plus flexible à partager. Pas besoin de retourner chez le notaire. Nous pouvons le faire dans un coin de la table nuit, quand nous déciderons. Si vous voulez formaliser le transfert des actions de  la SCI, il suffit de prendre un avocat ou un modèle sur Internet.

Nous pouvons vendre 10, 20, 30, 50% de vos actions dans la société. Il est beaucoup plus compliqué de renoncer à une partie d’un bâtiment que nous possédons.

 

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