Aujourd’hui, de plus en plus de Français choisissent d’épargner dans la pierre papier de par le fait que celle-ci offre un couple rendement/risque plus intéressant. Pour certains, le choix a été évident avec les statistiques pour l’année 2020. En effet, même si la crise sanitaire et économique était bien présente, les SCPI ont eu un rendement d’environ 4%. Le rendement des fonds euros, lui, était à 1,30% seulement. Avant de vous lancer dans ce mode d’épargne, prenez connaissance de la fiscalité de ces SCPI en assurance-vie.
Plan de l'article
- Les revenus générés par les SCPI
- La fiscalité sur les revenus fonciers
- La fiscalité sur les revenus financiers
- La fiscalité sur les plus-values de cession d’immeubles
- Les avantages fiscaux de l’investissement en SCPI en assurance-vie
- Les stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs en SCPI en assurance-vie
Les revenus générés par les SCPI
Ce qui fait sa particularité et ce qui attire les épargnants dans les SCPI, ce sont ses promesses de performances. En effet, sur les dernières années, son rendement moyen est aux alentours de 8% et le niveau de risque est toujours limité. Si le rendement vous a convaincu, la fiscalité de la SCPI peut vous freiner.
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Si vous investissez dans une SCPI, vous allez pouvoir profiter de différents revenus, mais ils seront tous fiscalisés. Pour ce qui est de ces revenus, on a :
- Les revenus fonciers qu’on obtient des loyers d’immeubles qu’on a dans le portefeuille,
- Les revenus financiers qu’on a des placements de trésorerie faits par la société de gestion,
- Les revenus venant des plus-values effectuées lorsqu’il y a une vente d’immeubles dans la même SCPI.
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La fiscalité sur les revenus fonciers
Les revenus fonciers que vous touchez des loyers perçus par la SCPI, si vous êtes une personne physique, autrement dit un particulier, seront soumis à l’impôt sur le revenu. Ils se verront appliqués d’une tranche marginale d’imposition allant de 0 à 45%. Lors du calcul de l’impôt, il ne faut pas non plus oublier les prélèvements sociaux.
Dans la fiscalité des SCPI sur les revenus fonciers, pour une personne physique, on a le régime réel. Autrement dit, l’administration fiscale considérera les charges d’intérêt d’emprunt déductibles de la base imposable des revenus fonciers. Si ce régime réel ne vous convient pas, vous pouvez opter pour le régime micro foncier. Il est à préciser tout de même que ce dernier ne pourra être accepté que si :
- Les revenus fonciers bruts font moins de 15 000 euros par an,
- La personne reçoit des revenus fonciers d’autres immeubles.
En choisissant le régime micro foncier, l’associé pourra aussi profiter de l’abattement de 30% sur la base imposable. Il ne pourra toutefois pas réduire les intérêts d’emprunt.
La fiscalité pour les revenus fonciers des SCPI pour les personnes morales est différente de celle pour les personnes physiques. En tout cas, elle est beaucoup plus simple : les revenus fonciers sont imposés sous le régime de l’impôt sur les sociétés ou sous le régime d’imposition dans lequel l’entreprise se trouve.
La fiscalité sur les revenus financiers
Vous l’avez vu précédemment : la fiscalité n’est pas la même pour les personnes physiques et pour les personnes morales, même si on parle du même revenu généré par la SCPI. Pour ce qui est de la fiscalité des revenus financiers et pour le cas d’une personne physique, ils sont soumis à un taux d’imposition unique de 12,8% auxquels il faut ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux.
Si ce mode d’imposition ne vous convient pas, car il y a quand même une imposition globale de 30%, vous pouvez faire une demande à ce qu’on impose vos revenus financiers au système du barème progressif de l’impôt sur le revenus. Ce serait d’ailleurs le mode d’imposition le plus avantageux si le taux marginal d’imposition est de 0%.
Pour la personne morale, ces revenus financiers générés par la SCPI seront imposés comme les revenus fonciers, c’est-à-dire sous le régime d’imposition de l’entreprise.
La fiscalité sur les plus-values de cession d’immeubles
Lorsque la SCPI vend des actifs, on peut espérer faire une plus-value de cession. L’administration fiscale ne vous lâchera pas, car ces plus-values sont également imposées. Votre part d’impôt sera calculée en fonction du nombre de parts que vous détenez.
La fiscalité sur les plus-values de cession d’immeubles est un peu plus complexe pour les particuliers. Il faut d’abord savoir que la plus-value qui sera imposée est le montant qu’il y a entre le prix de cession et le prix d’acquisition. À votre part de plus-values, on appliquera un taux de 19% et à cet impôt, on ajoutera les 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour réduire la base de la plus-value imposable, vous pouvez profiter d’un abattement offert par l’administration fiscale chaque année. Il faudra être patient, car c’est seulement à partir de la sixième année que vous pourrez profiter de cet abattement. Pour l’IR, la base verra une réduction de 6% par an jusqu’à la 21ème année et de 4% pour la 22ème année. L’administration fiscale ne vous parlera plus d’impôt sur le revenu pour les plus-values à partir de la 23ème année. L’abattement se fera aussi sur les prélèvements sociaux : la base sera diminuée de 1,65% à partir de la sixième à la 21ème année. La valeur de réduction sera de 1,6% pour la 22ème année et de 9% pour les années à partir de la 23ème à la 30ème année. C’est seulement à compter de la 31ème année que la plus-value ne sera plus imposée aux prélèvements sociaux.
Pour les personnes morales, le principe d’imposition des plus-values reste le même. Autrement dit, celles-ci seront sous le régime d’imposition choisi par l’entreprise.
Sachez que la fiscalité n’est pas la seule contrainte pour l’investissement en SCPI via l’assurance-vie. Vous devez également bien prendre connaissance des différents frais relatifs à la SCPI : il y a entre autres les frais d’acquisition et les frais de gestion. Il ne faut pas non plus oublier les charges relatives à l’enveloppe de l’assurance-vie. Il y a une surcouche de frais qu’on ne vous annonce pas clairement.
Vous devez également comprendre que même si la société de gestion vous rappelle que vous avez telle ou telle part, cette part annoncée ne vous appartient pas vraiment. C’est la propriété de l’assureur, ce qui implique qu’il peut se permettre de garder pour lui une partie des gains engendrés par la SCPI.
Les avantages fiscaux de l’investissement en SCPI en assurance-vie
L’investissement en SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie présente des avantages fiscaux significatifs. Il permet de bénéficier du régime fiscal propre à l’assurance-vie. Les capitaux investis dans une telle solution sont soumis aux règles de taxation spécifiques applicables aux contrats d’assurance-vie.
La durée minimum recommandée pour un investissement en SCPI est généralement supérieure à 8 ans. Cela permet ainsi de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’exonération totale d’imposition sur les gains réalisés après une détention minimale de huit ans.
Même si le taux global effectif peut sembler élevé lorsqu’on analyse la fiscalité qui s’applique aux SCPI souscrites en assurance-vie, il faut penser à bien prendre en compte les éléments positifs que procure ce type d’investissement.
Il est capital de se faire conseiller par un professionnel compétent et expérimenté afin de pouvoir optimiser sa stratégie et maximiser son rendement net.
Les stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs en SCPI en assurance-vie
Il existe différentes stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs en SCPI. La première consiste à souscrire un contrat d’assurance-vie auprès d’un assureur qui propose une ‘gestion libre’. L’avantage de cette solution est que l’investisseur peut choisir lui-même ses supports d’investissement et ainsi diversifier son portefeuille. Il peut aussi réaliser des arbitrages entre les différents produits proposés par la compagnie.
La seconde stratégie consiste à opter pour le régime fiscal spécifique aux contrats dits ‘vie-génération’. Ces derniers permettent de bénéficier du taux réduit de 20% sur les plus-values réalisées lors des sorties en capital après une détention minimale de huit ans, mais aussi dans le cas où elles sont transformées en rente viagère.
Il faut mentionner la possibilité offerte aux épargnants disposant déjà d’un contrat d’assurance-vie : il leur est possible de transférer celui-ci chez un autre assureur. Cette option leur permettra notamment de pouvoir profiter des nouveaux avantages fiscaux proposés par certains contrats ou encore du dynamisme commercial et financier qu’une nouvelle structure pourrait apporter.
Comme tout investissement immobilier, celui en SCPI nécessite une certaine expertise financière et juridique. Il est donc fortement recommandé aux investisseurs potentiels en SCPI souscrites via un contrat d’assurance-vie, un accompagnement professionnel compétent susceptible non seulement d’aider à naître leurs choix, mais aussi d’optimiser leur rendement net.
