Investir dans la location immobilière est l’une des clés de l’indépendance financière.
L’ immobilier peut vraiment vous permettre de vous enrichir rapidement, tant que vous savez ce que vous faites. Voici 10 conseils pour réussir et trouver une bonne affaire afin de développer l’indépendance financière.
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L’ immobilier est un sujet qui me passionne et que j’ai étudié et mis en pratique. Voici les conseils et les règles que j’ai rassemblés et que je vous invite à suivre.
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Investir dans l’immobilier locatif sans faire d’erreur
Plan de l'article
- Locations immobilières : 6 mythes
- Vous devez être riche pour pouvoir investir
- Commencez petits, les grands investissements sont trop risqués
- Vous peut obtenir riche achat et vente de biens sans entrée
- Vous devez connaître les gens pour réussir
- Vous devez être sûr de vous-même et ne pas avoir peur de faire une erreur
- os Les locataires sont de grandes personnes dégoûtantes qui brisent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Tout le monde s’attend à ce que la trêve hivernale cesse de payer
- ****0Les 10 conseils à suivre pour investir dans la location immobilière
- 1. Trouver un vendeur motivé
- 2. Définissez votre cible
- 3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions
- 4. Magasinez près de
- 5. Créez votre équipe qui comprend comment investir dans la location immobilière
- 6. Déconnectez votre côté instinctif
- 7. Effectuez vos calculs de rentabilité
- 8. Financez votre investissement en vous rappelant que vous cherchez à investir dans la location immobilière
- 9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé
- 10. Trouver de bons gestionnaires
Locations immobilières : 6 mythes
Vous devez être riche pour pouvoir investir
Si le revenu et ne devrait pas être endetté, il ya besoin d’être riche pour emprunter. L’astuce est que vous ne serez certainement pas en mesure d’acheter votre maison et d’investir dans le loyer en raison de sa capacité d’endettement limitée. Faites un choix.
Commencez petits, les grands investissements sont trop risqués
L’ expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de gens qui ont commencé avec de gros investissements avec peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque dépend de vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, la propriété devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple, mais il y en a. Le risque dans un immeuble est également limité parce que votre revenu locatif aura toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous en louez un seul vous-même.
Vous peut obtenir riche achat et vente de biens sans entrée
Je ne recommanderais pas ce genre d’approche. Cette situation est risquée et ne permet que des gains en capital au lieu de générer un revenu régulier.
Vous devez connaître les gens pour réussir
Les choses sont souvent faites à l’envers. Commencez, montrez-vous intéressé et vous rencontrerez les gens dont vous avez besoin.
Vous devez être sûr de vous-même et ne pas avoir peur de faire une erreur
Trouve-moi quelqu’un qui investit sans crainte et je te montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement représente un risque et un défi pour sa stabilité. C’est normal et fait partie du jeu. Vous aurez des problèmes, mais ce qui compte, c’est comment vous le traitez. Ce qui importe, c’est tout ce que vous ferez pour éviter qu’un problème ne se transforme en catastrophe.
os Les locataires sont de grandes personnes dégoûtantes qui brisent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Tout le monde s’attend à ce que la trêve hivernale cesse de payer
Je connais des sérieux. Je ne pense pas que ce soient les seuls.
****0Les 10 conseils à suivre pour investir dans la location immobilière
Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’adapte à toutes ses décisions. Si ce n’est pas le cas, vous avez seulement des désirs et je ne risque pas beaucoup de dire qu’ils continueront à être des désirs.
Un but est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.
Dans l’investissement immobilier, il y a plusieurs étapes importantes et questions à poser. Mais tout cela peut être condensé en 10 points essentiels à savoir et à ne pas manquer pour optimiser votre investissement dans loyer. En réalité, le processus d’investissement locatif est simple : rechercher une propriété, financer l’investissement, gérer la propriété et recommencer.
1. Trouver un vendeur motivé
La règle #1 de l’investissement locatif est simple : vous tirez profit de l’achat et non de la revente . Si ce n’est pas le cas, ça ne vaut pas la peine. La base d’un investissement locatif réussie est donc son prix d’achat. Acheter à un bon prix, ou à un prix intéressant par mètre carré, est décisif pour votre projet. Vous devez trouver une propriété à un prix plus abordable que le prix moyen affiché sur le marché.
Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne sera souvent pas en mesure de restaurer la rentabilité de votre investissement. Une des raisons que je recommande d’acheter au bon prix est que vous ne pouvez pas absolument connaître l’état du marché lorsque vous voulez revendre et donc il serait quelque peu surréaliste de parier sur une hausse du prix de la propriété.
En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous protégez de diverses choses, y compris d’avoir à revendre votre propriété si vous ne pouvez plus vous permettre de la conserver.
Pour trouver cette bonne affaire, envisagez d’accorder la priorité à un bien en mauvais état. Une propriété en ruine qui nécessite du travail vous donnera le pouvoir de négociation pertinent au niveau du prix.
Mais quel que soit l’état de la propriété, il n’y a pas de secrets : vous devez acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent sur votre investissement, qui vit loin de votre bien et qui a besoin de se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez une bonne chance d’acheter à un bon prix.
Par exemple, vous pouvez échanger 15% sur un projet de 200 000€ et ainsi gagner 30 000€ d’économies directes. Cependant, cela n’est possible que si le vendeur est vraiment motivé. Si le vendeur n’est pas motivé ou si vous êtes sur un marché de surchauffe, vous devrez accepter le prix qu’il demande ou passer votre chemin.
Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez obtenir de lui aussi. Ne payez pas trop la propriété et ne surestimez pas le montant du loyer.
2. Définissez votre cible
Tout le monde sait que la localisation est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi , mais sur le terrain, la réalité prend souvent le dessus. En fait, l’emplacement de la propriété doit également être parfaitement choisi en fonction de la cible , c’est-à-dire le type de locataire que vous voulez atteindre. Si vous avez un appartement à l’extérieur du centre et prévoyez de le louer à un jeune public, soyez prudent ! Ce n’est pas le genre de bien adapté.
Lors d’un premier investissement et en fonction de notre capacité de prêt, le choix est souvent fait entre un studio et un F2. Quel que soit votre choix, vous devez être cohérent et avoir le bon sens. Donc, si vous ciblez les étudiants, les petits espaces et colocataires leur sont traditionnellement réservés.
Dans l’exemple de notre studio/colocataire pour étudiant, l’environnement de la propriété est décisif. Si vous ciblez ce studio aux jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez à qui vous pointez.
Selon la population cible, il existe des avantages et des inconvénients connus. Par exemple, l’étudiant reste pendant une courte période et nécessite régulièrement la recherche d’un remplaçant, mais bénéficie de la garantie parentale.
Tout cela étant posé, gardez toujours à l’esprit que l’emplacement ne doit pas être choisi malgré une faible attractivité.
3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions
La sagesse dicte qu’il est nécessaire de visiter un grand nombre de marchandises pour faire un achat. Visitez tant de propriétés qui semblent correspondre à ce que vous recherchez.
La méthode de recherche peut être déroutante parce que les médias sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…
Aujourd’hui, avec Internet, il est possible de faire facilement le bilan de l’attractivité d’une ville ou d’un quartier. Il est également possible de faire le point sur les tendances recherchant l’entrée de personnes qui connaissent le quartier. En d’autres termes, il s’agit de mener vos propres petites recherches, surtout si vous ne connaissez pas le coin où vous voulez investir.
Niveau 1 : Internet
Attractivité de la ville ou bon quartier ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : le travail, l’école et la réputation. S’il y a trop d’emplois, la ville attire les gens. Si elle a une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également populaires pour les étudiants.
D’ autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, événements nationaux et bâtiments administratifs.
Fourniture limitée de marchandises ? S’il y a trop de marchandises, vous ferez face à un désastre. Actuellement, de nombreuses villes de taille moyenne sont débordées à De Robien en raison de la négligence des procureurs et des investisseurs.
Bonne qualité de l’infrastructure ? La ville ou le quartier est-il bien géré ? Les investissements sont faits pour Le temps et le temps ?
L’ activité économique est en hausse ? Très compliqué maintenant, mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent qu’d’un seul employeur important.
Niveau 2 : Personnes et tendances
Rencontrez, discutez et vérifiez vos résultats avec les gens dans le coin. Vos résultats sont-ils validés ?
Pourriez-vous définir la tendance et imaginer à quoi ressemblera le quartier dans 10 ans ?
Y a-t-il des bâtiments ou des changements qui pourraient influencer le marché ? (demande de location, valeur de la propriété)
Niveau 3 : Environnement immédiat
Magasins, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’une propriété pour un locataire. Il est prêt à admettre des choses dans le bâtiment ou le quartier, mais il doit avoir près les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.
Il n’y a jamais de marché unique, même dans un quartier. Parfois, certaines rues suffisent à se retrouver dans un environnement très différent. Savoir différencier les sous-marchés.
Nombre de propriétés à visiter
Le nombre de marchandises à visiter peut être limité par la configuration des locaux, mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver une propriété intéressante. Il peut visiter 40 ou 50 appartements sans problèmes. Ça prend du temps, mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.
La visite de la propriété ne devrait commencer qu’après avoir fait vos recherches et fixé vos objectifs, car elle vous permet de prendre une décision dans quelques instants. Faire beaucoup visites et peu de propositions.
Idéalement, vous achetez votre propriété à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter de concurrencer tous les investisseurs.
4. Magasinez près de
chez vous Ce critère est simple, mais j’en fais un point à part entière. Lorsque c’est possible, vous devriez toujours préférer magasiner près de chez vous. L’alternative est d’acheter dans un endroit que vous connaissez bien : par exemple, la ville d’où vous venez, une ville où vous vivez, une ville où vous allez habituellement en vacances ou visitez des parents, etc.
La proximité est nécessaire pour 2 raisons :
- vraiment savoir où vous achetez,
- être en mesure d’intervenir en cas de problèmes.
Savoir où vous achetez vous donne une vue plus précise du quartier, minimisant le risque de vous tromper. Tu le connais. seulement d’un point de vue intellectuel, mais aussi d’un point de vue senti, parce que vous y vivez.
Si vous gérez le bien vous-même, il est encore plus préférable d’être proche. Il y a bien sûr de nombreux exemples où la gestion à distance se porte bien. Mais ce que je veux éviter, c’est de devoir aller de toute urgence une ou deux fois pour résoudre un petit problème qui exige ma présence et qui me décourage.
5. Créez votre équipe qui comprend comment investir dans la location immobilière
Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec soin. Trouver un bon artisan est également crucial.
Si vous voulez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous serez amené à créer une équipe.
Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Initialement, lorsque vous commencez sans cette équipe, vous serez seul et chercherez à créer des contacts. C’est normal que tout soit assez difficile. Mais une fois votre équipe en place, les choses seront plus simples.
Ce sont les gens que vous rencontrerez. Certains deviendront même vos amis ou parents. En outre, chaque fois que vous allez faire un projet, ce sera comme si vous appelez beaucoup d’amis.
Les autres membres peuvent être des architectes, des assureurs, des banquiers et des arpenteurs.
Si vous investissez avec un partenaire, jetez un coup d’œil à ce que vous :
- sont complémentaires,
- peut discuter en toute sécurité d’une idée,
- travailler et récolter des récompenses équitables distinctes,
- ont les mêmes objectifs,
- partagent les mêmes valeurs.
6. Déconnectez votre côté instinctif
Il est nécessaire d’analyser rationnellement les produits : prendre les chiffres, regarder les défauts réels et les prendre en compte.
La meilleure façon est d’établir une liste écrite (généralement dans Excel) de critères. La liste des critères garantit que vous ne « tombez pas amoureux » d’une propriété et que vous comparez correctement les différents produits.
Souvent, quand vous tombez amoureux d’une propriété, d’un quartier ou d’une ville, vous pouvez devenir aveugle et ne plus voir les vrais défauts. Cependant, ceux-ci peuvent être pénalisants. Il y a des points qui peuvent être attachés à bien qu’ils n’apportent rien du point de vue de l’investissement locatif. Et, inversement, il peut y avoir des défauts redditomhibitories qui ne remarqueront même pas. Il est essentiel de voir la propriété telle qu’elle est et surtout comment un locataire potentiel la verra.
Vous trouverez ici une liste détaillée des contrôles à effectuer avant un investissement locatif.
Consultez la propriété de tous les angles. Les éléments à examiner sont nombreux, mais ce n’est pas que nous devrions éviter de les contrôler. Si vous rencontrez un problème, cela peut ne pas être une raison pour annuler l’achat, mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaut la peine d’un devis établi par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.
En général, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.
7. Effectuez vos calculs de rentabilité
Calculez la rentabilité de votre investissement et le flux de trésorerie qu’il vous apportera. En dessous de 10% brut ou 6% net net (c’est-à-dire après impôts), l’investissement est discutable. À moins que vous ne puissiez pas trop optimiser les choses, ce n’est probablement pas intéressant.
Vous ne devez pas avoir de surprises. Par conséquent, il est important de faire le calcul de la rentabilité de votre investissement basé sur tous les chiffres.
Le prix demandé par le vendeur n’est pas basé. Souvent, il est basé sur vos attentes ou sur une estimation elle-même basée sur des données douteuses.
C’ est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour ce faire, vous devez obtenir le prix de location et vous assurer qu’il s’agit du loyer réel. Faites confiance, mais vérifiez.
Souvent, la propriété sera surévaluée, mais ce n’est pas que vous devez conclure que vous avez tort. Vous achetez des revenus financiers, pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est perdu.
Cependant, deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : la location potentielle et la location future .
Le revenu potentiel correspond au loyer que l’actuel propriétaire pourrait obtenir en apportant quelques changements simples. Ce sont les mêmes changements que vous pourrez faire immédiatement pour augmenter le loyer.
L’ autre point, le loyer futur, correspond à l’augmentation supposée du loyer basé sur la propriété, son environnement et le plafond d’augmentation réglementé par la loi.
Les coûts d’entretien ne doivent pas être sous-estimés Plus le bâtiment est ancien, l’entretien plus coûteux est une règle générale que vous pouvez suivre.
Pensez également à choisir votre mode de fonctionnement afin que votre investissement soit rentable. Qu’il s’agisse d’un appartement partagé, d’une location à court terme ou d’une location toute l’année, votre investissement devrait vous offrir une rentabilité et un flux de trésorerie dès le départ. Un investissement locatif réussi devrait vous apporter de l’argent tous les mois après l’impôt, peu importe combien il vous apporte. Après un peu de travail et de gestion de leur part, votre richesse devrait être en mesure de payer pour elle-même. Le mode de fonctionnement que vous choisissez vous permet de configurer le processus pour gérer avec succès votre investissement.
8. Financez votre investissement en vous rappelant que vous cherchez à investir dans la location immobilière
Chercher du financement peut être long, mais pour éviter de manquer une occasion, il est bon de vérifier votre capacité de prêt avant de faire une offre comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre maison.
Connaître votre capacité de prêt vous permettra d’être plus confiant, surtout s’il s’agit de la première propriété que vous achetez. En amont de la recherche de bien, établissez une relation avec votre banque. Votre objectif est de connaître à l’avance votre capacité de prêt.
Notez qu’il ne s’agit pas d’une quantité gravée en marbre. Lorsque vous allez dans la vraie recherche de financement, vous pouvez trouver que la banque sera prêt à le prêter plus ou moins.
Cependant, l’estimation de votre capacité de prêt vous rassurera de ce que vous pouvez, en principe, obtenir. Cela vous permettra de commencer calmement et mieux négocier le prix d’achat.
Une fois la propriété trouvée, vous serez en mesure de demander du financement et de concurrencer les banques pour négocier les modalités.
9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé
L’ achat d’une propriété implique des dépenses et c’est tout à fait normal. Ne vous dites pas que l’économie est faite dans tous les emplois. Par ailleurs, Ce que le débutant saisit sur un premier investissement, il perd généralement plus tard à son grand repentir comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.
D’ autre part, l’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qui est nécessaire, que marketing pour louer la propriété ou un avocat pour étudier un problème épineux avant d’acheter. Il y a des domaines où de petites économies ne devraient pas être faites. Toute l’étude avant l’achat d’une propriété est critique.
Vous n’épargnerez pas non plus sur l’assurance — même sur l’assurance locative impayée au début pour vous rassurer. De plus, il s’agit toujours d’une bonne approche pour assurer vos revenus, surtout si cela est important dans votre budget.
Il est nécessaire d’adapter vraiment le projet à votre situation et de ne pas économiser sur des dépenses importantes. Par exemple, si vous faites une location à court terme, vous n’économiserez pas sur la qualité des meubles. Vous n’économiserez pas non plus sur l’embauche d’un photographe professionnel pour faire de belles photos. Certes, aujourd’hui, la plupart des investisseurs professionnels demandent aux photographes d’apporter de la valeur visuelle à leurs publicités. Par conséquent, cela ne suffira pas à se démarquer, mais il vous permettra déjà jouer dans la même cour que tout le monde et se démarquer à d’autres points.
Par-dessus tout, réussir dans un premier investissement locatif signifie pouvoir apporter de la valeur à votre propriété. Étendre, renouveler, isoler ou développer, il existe une multitude de techniques qui vous permettent de réussir dans un effet favori avec les locataires. La « Home Staging » et la division immobilière sont parmi les méthodes qui vous permettent de louer facilement et plus cher. Ces techniques optimiseront ainsi le retour de votre investissement, comme la publicité de votre propriété.
Par ailleurs, toutes les nouvelles peuvent vous intéresser pour suivre la valeur de vos biens : la criminalité et l’investissement dans l’infrastructure sont deux éléments importants.
10. Trouver de bons gestionnaires
Lorsque vous n’avez pas encore investi, nous nous concentrons davantage sur la poursuite du meilleur bien, la fiscalité, le travail et tout cela. avoir devant lui. Mais les 3 ou 6 premiers mois ne représentent pas la vie réelle du projet immobilier. C’est avant les années qui ont suivi la vie du projet immobilier.
En ce sens, la gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la direction peut cependant ruiner votre achat et vos flux de trésorerie. Nous devons donc trouver les bons gestionnaires.
Même si vous ne prévoyez pas priori de confier la propriété à un gestionnaire, laissez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. En fait, vous pourriez envisager de gérer votre propriété au début. Vous pourriez le faire pendant plusieurs mois ou plusieurs années. Mais il se peut aussi qu’un jour vous voulez passer à autre et déléguer la gestion pour libérer du temps.
Par conséquent, permettez cette marge dans vos calculs, et le moment venu, sélectionnez soigneusement le gestionnaire. Parce que le volet opérationnel et opérationnel est la clé du succès à long terme d’un investissement dans la location.
Sois patient.
Soyez informé.
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